“十五五”规划为房地产行业发展按下转型加速键。
近日，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》出版，刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。
文中表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
住建部上述表述，是否意味着“现房销售”将成为主流？过去的“预售”模式是不是会彻底退出历史舞台？对此，凤凰网房产专访了知名经济学家马光远。
马光远认为，预售彻底退出，房子烂尾问题才能真正解决。“十五五”期间，我们会看到现房销售成为主流。
不过，他同时也指出，预售本身并非没有价值，可以和现房销售同时存在。建议保留预售，逐步付款，最后仍扣留5%-10%作为质量保证金。
“高杠杆的根源就是预售制”
马光远指出，“十五五”期间中国房地产市场可能发生的最大变化，就是房地产销售方式的变化，也就是从现在以“预售”为主的模式，转变成以“现房销售”为主。
中国房地产市场目前最大的短板，就是极其不公平的预售和预售监管松散导致的房子烂尾，损害购房者的利益。
他说，“开发商拿到购房者的首付款及银行贷款后，全部进入开发商的账户，名义上有一个监管账户。这些钱拿去做什么呢？不是拿这些钱来建房子，而是又拿去拍地，或是去干别的。”
马光远认为，购房款挪作他用，导致整个房地产市场出现高杠杆现象。“高杠杆的根源就是预售，预售本质上是一个融资的方式。也就是说在房子还没有盖完之前，购房者已经把所有的钱都付清了。这里‘所有的钱’，不仅仅是盖房子所需的成本，甚至是这个项目的利润，都提前支付了。”
“现房销售势在必行”
我国的商品房预售制度起源于香港。上世纪50年代，香港企业家霍英东创立了一种新型的销售制度，被称为“分层出售、分期付款”模式，俗称“卖楼花”。1994年，我国正式引入该制度，并通过颁布《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》，将其纳入法治化轨道。
马光远称，制度我们是学的香港，但只是把“预售”这个名字学来了，对“预售的监管”我们没有学来。预售制度是指先给一部分钱，不是把所有的钱都给开发商（比如20%），然后再根据项目进度慢慢给剩下的部分。最后即便完成交房，购房者已经给了90%，剩下的10%还可以不用全给完。为什么？为了确保房屋质量，一旦房屋质量出现问题，10%还可以当作保证金。这才是真正意义上的预售。
“过去我们的预售制度，权利、义务关系完全是一边倒了，只有开发商的权利，没有购房人的权利。一是对购房者的利益保护不到位，二是资金监管不到位，导致的结果就是房子烂尾，或是房屋质量不过关。”
为了弥补制度的缺陷，“十五五”规划特别强调要“完善房地产的开发、融资、销售制度”，现房销售也就势在必行了。
马光远表示，“对购房人的保护不到位，整个房地产市场就很难健康发展。”
“现房销售，就相当于到超市去买东西”
实际上，“现房销售”也并非新鲜事。以北京为例，自2021年起就在集中土地拍卖中持续扩大现房销售试点范围。2025年上半年，北京在22宗地块出让中，多宗地块明确要求部分或全部现房销售，其中溢价率超20%的地块有3宗，超10%的地块有4宗，显示出开发商对优质地块的热情未减。
上海则是更早探索现房销售的城市。追溯到2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，地块在预出让合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。
在马光远看来，现房销售的好处，就相当于到超市去买东西。那个东西怎么样，就在那儿放着。房子的质量怎么样，花园有多大，公摊面积有多大，车库怎么样，绿化怎么样，不再是开发商PPT里描绘的那个东西，所以叫“所见即所得”。
马光远表示，如今中国房地产市场的基本面跟过去完全不一样。过去开发商之所以强势，因为房子不够，大家都在抢房子，房价一直在上涨，但现在房价稳定了，大家都不担心了，所谓“形势比人强”，制度的改变就水到渠成了。
“预售和现房销售可以同时存在”
那么，未来预售制是否会彻底退出历史舞台？
马光远指出，也不能武断认为预售制本身没有价值，即便在发达国家预售制也很常见。通过预售制，购房者可以参与建房的全过程。“购房者需要什么样的结构、什么样的设计方案，在预售的过程就可以参与，而不是等建成后再推倒重来。”
继续保留预售制最重要的是什么？他认为国内股票配资，在于购房款怎么付，如何监管。“可以学习一些西方国家，比如先给个20%，再根据工程进度逐步从专户里拨款，最后保留5%或10%用来保障质量。毕竟，我国房地产高质量发展的目标，就是要建好房子。”
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